Suomessa pääomatulojen verotus on rakennettu niin, että varallisuus realisoituu verotuloiksi vasta myyntitilanteessa. Tämä koskee niin osakkeita kuin kiinteistöjäkin. Käytännössä tämä tarkoittaa, että varallisuus voi kasvaa hiljalleen, jopa sukupolvien yli, ilman että valtio saa siitä mitään. Verotulot syntyvät vasta, kun omaisuus myydään tai siirretään eteenpäin.
Asuntomarkkinoilla tilanne on vielä erikoisempi: asuntosijoittaja saa vähentää käytännössä kaikki kulunsa ja korkonsa sataprosenttisesti vuokratuloista. Näin pääomatulojen verotus ei kohdistu bruttoon, vaan nettona laskettuun tuloon, joka voi pitkään pysyä nollassa tai jopa miinuksella. Ja jos tappiota syntyy, sen saa vähentää tulevien vuosien verotuksessa tai muiden pääomatulojen tieltä pois.
Miten vähennysoikeus toimii?
Kuvitellaan sijoittaja, joka vuokraa yksiötä. Vuokratuloa kertyy vuoden aikana paljon, mutta kulut – vastikkeet, korot ja remontit – syövät siitä suurimman osan. Nykyisin kaikki nämä kulut saa vähentää täysimääräisesti, jolloin verotettavaa jää vain murto-osa.
Käytännössä tämä tarkoittaa, että vaikka sijoittajalle virtaa vuokrista suuri summa, verottajalle siitä kertyy vain pieni siivu. Jos vähennysoikeus olisi rajatumpi, verotettava osuus kasvaisi moninkertaiseksi ja verotuotto olisi aivan eri luokkaa.
Ero on valtava. Ja juuri siksi velkavetoisesta asuntosijoittamisesta on tullut niin houkuttelevaa: valtio maksaa aina osan laskusta vähennysoikeuden kautta.
Miksi tämä on ongelma?
Tässä syntyy useampi vinouma. Ensinnäkin pääomien ohjautuminen: suomalainen säästäjä ja sijoittaja ohjautuu luonnollisesti sinne, missä riskituotto-suhde on houkuttelevin. Nyt se on sijoitusasunto. Tämän seurauksena suuri osa kotitalouksien varallisuudesta ja velasta on kiinni kiinteistöissä, ei yrityksissä, ei tuotannossa, ei kasvussa.
Toiseksi valtion veropohja. Vähennykset syövät suoraan verotuloja. Valtio kantaa osan sijoittajan riskistä, mutta ei saa vastineeksi vakaata tuottoa, koska varallisuuden kasvu verotetaan vasta paljon myöhemmin.
Kolmanneksi asuntomarkkinan dynamiikka. Sijoittajakysyntä nostaa hintoja ja vaikeuttaa ensiasunnon ostajan asemaa. Erityisesti kasvukeskuksissa yksityissijoittajat kilpailevat samoista asunnoista nuorten perheiden kanssa.
Mitä ehdotan?
Ehdotan, että vuokra-asuntojen tulonhankkimiskulujen vähennysoikeutta kavennetaan vaiheittain: nykyisestä täysimääräisestä vähennyksestä puoleen. Tämä voidaan tehdä hallitusti, esimerkiksi niin, että vähennysoikeus pienenee viiden vuoden aikana. Näin sijoittajilla on aikaa sopeutua, markkina ei horju äkillisesti, mutta suunta on selvä: velkavipu ei enää saa samanlaista verotukea kuin tähän asti.
Mitä tällä saavutettaisiin?
Ensinnäkin veropohjan laajeneminen. Jokaisella askeleella valtion verotulot kasvaisivat. Jo lyhyellä aikavälillä lisäeuroja alkaisi virrata kassaan, ja pidemmällä aikavälillä puhutaan jo huomattavista summista, jotka voitaisiin käyttää koulutukseen, tutkimukseen ja hyvinvointipalveluihin.
Toiseksi pääomien ohjautuminen tuottavampiin kohteisiin. Kun verotuki ei enää tee velkavetoisesta asuntosijoittamisesta ylivoimaisesti houkuttelevinta, rahoja alkaa virrata muualle: osakemarkkinoille, kasvuyrityksiin, tutkimukseen, uusiin teollisuushankkeisiin. Tämä on juuri sitä, mitä Suomen talous tarvitsee: pääomaa kasvuun, ei pelkästään asuntojen seinien sisään.
Kolmanneksi ensiasunnon ostajan aseman parantuminen. Kun sijoittajien kysyntä hieman tasaantuu, kilpailu hellittää. Tämä voisi jarruttaa hintojen nousua ja helpottaa nuorten perheiden pääsyä asuntomarkkinoille.
Neljänneksi riskin oikeampi jakautuminen. Nyt valtio kantaa osan sijoittajien riskeistä verotuksen kautta. Muutoksella riski palautetaan sinne, minne se kuuluukin: sijoittajalle.
Entä riskit?
On selvää, että tällainen muutos herättää kysymyksiä. Nousevatko vuokrat? Mahdollisesti hieman, jos tarjonta ei kasva, koska sijoittajien tuottovaatimus nousee. Tämä voidaan kuitenkin hallita kaavoituksella, rakentamisen edistämisellä ja instituutioiden kautta tehtävällä vuokra-asuntotuotannolla.
Heikkeneekö rakentaminen? Jos yksityissijoittajat vetäytyvät, tarvitaan vastasyklisiä ratkaisuja: kunnallista ja ARA-rakentamista.
Siirtyvätkö sijoittajat yhtiömuotoon verosuunnittelun vuoksi? Tätä varten tarvitaan selkeät säännöt, jotka koskevat myös yhtiömuotoista vuokraustoimintaa.
Miksi tämä on tärkeää?
Suomi tarvitsee kasvua. Meillä ei ole varaa ohjata pääomia vain yhteen varallisuusluokkaan, jossa veroedut tekevät siitä ylivoimaisen. Tarvitsemme rahaa tuottavuuteen, innovaatioihin ja uusiin yrityksiin. Tarvitsemme järjestelmän, joka palkitsee kasvusta, ei velan vipuamisesta seinien sisään.
Tämä muutos olisi hallittu, reilu ja realistinen tapa ohjata pääomia uudestaan. Samalla se parantaisi veropohjaa ja antaisi ensiasunnon ostajille paremman mahdollisuuden.
Lopuksi
Tämä ei ole kenenkään sijoittajan syyllistämistä. Moni on toiminut aivan rationaalisesti nykyisten sääntöjen mukaan. Mutta jos haluamme rakentaa Suomesta kestävän ja kasvavan talouden, meidän pitää myös päivittää verotuksen rakenteet vastaamaan tätä tarvetta.
Velkavivun verotuki on aikansa elänyt. On aika siirtyä malliin, joka tukee kasvua, innovaatioita ja yhteistä tulevaisuutta.
Kuva Unsplash Artful Homes